成年後見人はどんなことをしているの？？

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こんにちは、事務員の宅嶋です。

 

今回は成年後見人の仕事についてまとめたいと思います。

 

前回の記事では、成年後見制度についてまとめているので、

興味があればご覧ください。

 

成年後見人の仕事の簡単な流れ

 

成年後見人に就任→本人の生活への配慮・本人の財産の管理など

→家庭裁判所による監督→被成年後見人の死亡により役割の終了

 

実際にどんな仕事をしているのか？

財産管理

〇被後見人が持っている財産を適正に管理・処分する。

 

〇後見人に選ばれた時点で被後見人の財産や収入などを調査して

　財産目録・定期収支表などを家庭裁判所に提出する。

 

〇生活や療養などに必要な費用を計算するなど、

　財産の管理計画を立てる。

 

〇被後見人の財産を適正管理する。

（預貯金の保管・保険金や年金等の受領・必要経費の支出など）

 

 

身上監護

〇本人の住居を確保、施設等への入所・退所の際の契約、

　生活環境の整備、病院などへの治療・入退院の手続などがある。

 

※被後見人を引き取って自宅で介護したり、

　直接的な介護を行ったりすることは、

　一般的に後見人の職務ではない。

 

 

職務内容の報告

〇財産管理状況・身上監護などについて、

　家庭裁判所から報告を求められた場合には報告を行う。

 

〇１年に１度決められた時期に裁判所へ報告を行う

・後見等事務報告書

（生活状況、財産状況について大きな変化はないか？

　１０万円以上の臨時支出はないか？などを記載）

 

・財産目録

（現金預金がいくらあるか？不動産を持っているか？などを記載）

 

・定期収支表

（一月に平均いくらの収入があって、いくらの支出があるかを記載）

 

・通帳の写し

（報告する期間中の通帳のページ、複数口座がある場合も全て）

 

※後見等事務報告書や財産目録などの様式は、

　被後見人の住民票が置かれているところを管轄している

　家庭裁判所のＨＰからダウンロードできます。

 

 

報告をしないといけないため、被後見人の生活状況や

健康状態について常に把握しておく必要があります。

 

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宅嶋七海

 

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法務局　支局　出張所　なにが違うの？

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こんにちは、事務員の田上です。

 

みなさんは普段「法務局」を利用されますか？

私はこの仕事に就くまで法務局に行ったことすらありませんでした。

 

理由としては、取り扱い内容の専門性が高く、利用する頻度も高くないので、

相続等で機会があったとしても、司法書士等の専門家に依頼した方が、

費やす時間もお金も抑えられるからだと思います。

 

そんな「法務局」を少しでも身近に感じてもらえるよう

法務局という組織を簡単に解説していきます。

 

法務局の組織関係について

法務局

法務局は、全国を以下の８ブロックの地域に分け、

各ブロックを受けもつ機関として「法務局」があります。

東京法務局（東京管内）　　　　大阪法務局（大阪管内）
名古屋法務局（名古屋管内）　　広島法務局（広島管内）
福岡法務局（福岡管内）　　　　仙台法務局（仙台管内）
札幌法務局（札幌管内）　　　　高松法務局（高松管内）

 

地方法務局

さらにここから、都道府県を単位とする地域を受けもつ

「地方法務局」が置かれています。（今回は福岡管内を例に挙げていきます。）

福岡法務局　　　　　佐賀地方法務局　　　　　長崎地方法務局
大分地方法務局　　　熊本地方法務局　　　　　鹿児島地方法務局
宮崎地方法務局　　　那覇地方法務局

 

支局・出張所

さらに全国８か所にある法務局、４２か所にある地方法務局には、

その出先機関として支局と出張所があります。

（今回は福岡管内を例に挙げていきます。）

福岡法務局（本庁）
西新出張所　　　　粕屋出張所　　　　福間出張所
筑紫支局　　　　　朝倉支局　　　　　飯塚支局
直方支局　　　　　久留米支局　　　　柳川支局
八女支局　　　　　北九州支局　　　　八幡出張所
行橋支局　　　　　田川支局

 

ここまで来たら馴染みのある地域名が出てくるのではないでしょうか。

 

さて、お気づきかもしれませんが「支局」と「出張所」に分かれています。

それぞれの役割として、法務局、地方法務局及び支局では、

登記、戸籍、国籍、供託、訟務、人権擁護の事務を行っており、

出張所では 主に登記の事務を行っています。

法務局の沿革について

 

法務局の業務は，戦前には，国籍・訟務・人権擁護の事務を除いて，

司法省の地方組織であった供託局及び裁判所において所掌されていましたが，

戦後日本国憲法及び裁判所法の施行に伴い，

昭和２２年裁判所と司法省は分離されることとなり，

供託局が司法事務局に改組されて，供託のほか従来裁判所が所掌していた

登記，戸籍，公証等の行政事務をも取り扱うこととなりました。

 

その後，昭和２４年法務庁が法務府に改称されたのを機会に，

司法事務局は法務局及び地方法務局に改められ，

従来の所掌事務に加えて訟務・人権擁護の事務をも所掌することになり，

さらに，昭和２５年国籍法の施行に伴い，

国籍事務を所掌することとなって今日に至っています。

（法務省ＨＰ引用）

 

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田上慶太

 

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はじめまして。豊福と申します。

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はじめまして。豊福　舞と申します。

 

2月から当事務所で働かせていただいております。

 

現在は行政書士の資格取得に向けて勉強中です。

 

至らない点があると思いますが、皆様のお役に立てるように

精進してまいります。

 

よろしくお願いいたします。

 

最後までご覧くださり、ありがとうございました。

 

豊福　舞

 

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新年のご挨拶

お知らせ, わたしの近況
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あけましておめでとうございます。

旧年中は　大変お世話になり　ありがとうございました。

 

２０２０年は、世界中が新型コロナウイルスに振り回された年になりました。

各国で新型コロナ対策が実施され、ワクチンの接種も一部で始まりましたが、
変異種が登場したこともあり、２０２１年も見通しは不透明です。

感染を拡大させないように一人一人が自分たちのできることを
するしかないと思っています。

弊社では、従来であれば直接面会や書類を持参してたような業務について、
郵送や電話、テレビ電話などでことが足りそうであれば、
積極的に郵送などに切替えるようにいたしました。

その結果、業務の効率化を図ることができた部分もあります。

特に、新型コロナの前までは出頭を余儀なくされていた行政手続の一部が
郵送でも受付してもらえるようになったことは大きいと感じました。

その一方で、やはり同じ空間を共有した直接面会のほうが良い場合を
再確認できました。

初めてご相談いただく場合や利害や問題点が複雑な場合は、
郵送などでは手続を進めるのがとても大変でしたね。

私ができることはほんの少しですが、そのほんの少しに精一杯に取り組み、
所員一同、日々の研鑽を怠らず、邁進する所存でございます。

 至らないところもあるかと存じますが、どうぞよろしくお願いいたします。

 

２０２１年元旦

 

司法書士・行政書士　木崎正亮

 

～相続と中小企業の法務ドクター～

　司法書士・行政書士　だいふく法務事務所

 

（住吉三日恵比須様）

たぶん、弊社から最も近くにいらっしゃる恵比須様。

恵比須様を触ると御利益があるということです。

 

 

 

 

 

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法律系の事務スタッフ募集！勤務開始は２月！（業界未経験者ＯＫ！司法書士受験生歓迎！）

お知らせ
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最終更新　2020/12/02

 

現在　こんなかたを探しています！

 

法律や行政のことで困っている人を一緒にサポートしませんか！？

法律系の事務のスタッフ募集！（業界未経験者ＯＫ）

 

・業界の未経験者、歓迎します！

専門的な知識や経験などは、なくても構いません。

（基本的な技能などは必要です。後記の応募資格をご確認ください。）

・司法書士試験の受験生、歓迎します！

 

求人の概要（労働条件）

 

【勤務開始日】　２０２１年２月（既存スタッフの退職に伴う補充のため）

【雇用形態】　パートタイム

【職　　種】　専門事務のサポートスタッフ（外出あります）
　（書類の作成・提出等のサポート、電話・来客の対応、依頼者・役所との書類の受渡し、その他）

【出勤日数】　週４～５日程度　（休みは、土日祝日、夏期休暇、年末年始休暇）

【労働時間】　９：００～１７：００の間で実働５～７時間

【賃　　金】　時給９００円～１，５００円（昇給あり）　

　　　　　　　通勤手当　日額上限５００円　月額上限１万円

　　　　　　　月末締めの翌月１５日払い

　　　　　　　試用期間　３か月（給与は同じ）

【勤務地】　　福岡市博多区博多駅前三丁目７番１号　葵ビル６０３号（博多駅　博多口側）　（当事務所）
　　　　　　　　博多駅　徒歩７分　　西鉄バス　駅前四丁目　徒歩３分

　　　　　　　　自転車通勤可能（ただし、駐輪場はご自身で確保していただく必要があります。）

 

主に必要となる資格など

 

高卒以上　★高卒でなくても、高等学校卒業程度認定試験（旧　大学入学資格検定）合格者は可
高校生不可・学生不可

★下記のいずれかに該当するかたの採用は、当社の事情（教育システム不十分）により、採用は難しいです。
申し訳ございませんが応募はご遠慮ください。なお、面接時に簡単なテストを実施することがあります。

  • 学歴に関係なく、日本語の読み書きが標準的な中高生レベル（時事に関する新聞が読めないなど）に至っていないかた。
  • 学歴に関係なく、基本的なパソコン操作（Ｅｘｃｅｌ・ｗｏｒｄなどの初級レベル）ができないかた。
  • 学歴に関係なく、社会人経験が全くない（新入社員研修のようなものを受けたこともない）かた。
  • 学歴に関係なく、人とコミュニケーション（意思疎通）をとることが嫌い（苦手はＯＫ）なかた。

★逆に、もしも中卒だとしても、司法書士を「真剣に」目指していて、かつ、
「自分は上記のいずれにも該当しないぞ！」とおっしゃるかたは、是非応募してください！

★元気で前向きに、社会的良識をお持ちのかた、大歓迎！

★司法書士を「真剣に」目指して受験勉強しているかた、大歓迎！
現在も、司法書士を目指しているスタッフが頑張ってます！

 

その他の情報

 

  • この求人の募集人数は、１名です。（既存スタッフ退職の補充）
  • この求人は、２０２１年２月１日以降末日までの間に勤務開始できるかたを優先します。
  • 勤務時間中（休憩時間を含む）の喫煙はできません。
    申し訳ございませんが、喫煙者のかたは、当社への応募はご遠慮ください。（スタッフ全員が非喫煙者です）
  • この求人票に記載のない事項でご不明な点がございましたら、ご応募の際にご質問ください。
    「お問い合わせフォーム」または「お電話　092-432-3567」でご連絡ください。
  • 採用担当者　きざき

問い合わせフォームからのご応募の際には、次の事項もご記入ください。

  • 質問1 　卒業した高校名をお教えください。
  • 質問2 　現在の職業及び職種（無職の場合は、直近の業種及び職種並びに退職時期）をお教えください。
    職歴がないかたは、「なし」でご回答ください。
  • 質問3 　司法試験、司法書士試験、行政書士試験などの受験経験（受験予定を含む）があれば、お教えください。
    ないかたは、「なし」でご回答ください。

 

最後までご覧くださり、ありがとうございました。

 

 

 

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2020年4月から消滅時効制度が変わりました。司法書士が解説します。

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最終更新日　2020/12/01

 

 

消滅時効の制度が変わりました

 

2020年4月から　消滅時効の制度が変わりました。

 

時効の制度には、いくつかの種類がありますが、

今回改正されたのは、消滅時効の制度です。

 

※消滅時効のほかに、取得時効、公訴時効、刑の時効　があります。

 

消滅時効とは、

権利があってもそれを一定の期間継続して行使しないでいると、

その権利の消滅が認められる制度をいいます。

 

例えば、知人にお金を貸した後、返済期限が到来した後も何年も返済行為がなく、

返済の請求もしていないと、消滅時効が成立して、

その知人に対して返済させる権利（請求権）が消滅することがあります。

 

主な変更点

 

消滅時効に関するルールの主な変更点は、次のとおりです。

 

（１）消滅時効の期間の統一（従来のバラバラ　→　原則5年に統一）

（２）協議による時効の完成猶予制度

（３）用語の改訂

 

時効の中断→時効の更新（時効が一旦リセットされて、ゼロからスタート）

時効の停止→時効の完成猶予（時効の完成が一定期間猶予される。）

 

今回は、（１）の消滅時効の期間の統一（短期の消滅時効の廃止）について、簡単に解説してみます。

 

なお、下記の説明は一般的な場合として説明しています。（例外的な場合もあります。）

 

時効期間の統一

権利の種類によって消滅時効の期間がバラバラでしたが、

これが統一されました。

 

例として

 

従来のルール

 

「飲み屋のツケ」

債権者が権利行使できる時から1年

「物品売却の代金」

権利行使できる時から2年

「知人に対する貸金」

権利行使できる時から１０年

 

4月以降の新ルール

「飲み屋のツケ」

「物品の売却代金」

「知人に対する貸金」

 

いずれの場合も、

債権者が　権利行使できる（弁済期限到来）ことを知った時から5年

または　権利行使できる時（弁済期限到来）から10年

 

ただし、例外もあります。

 

 

 

新ルールなのか旧ルールなのか、その適用の基準は？

 

改正法の適用は、

 

その債権の発生が契約に基づく場合　→　契約日が基準になります。

その債権の発生が契約以外の原因に基づく場合　→　債権の発生日が基準になります。

 

契約に条件（例えば、役所の許可がでた場合）を付けた場合、

 

その条件の成就（役所の許可が出た！）が4月1日以降であったとしても、

契約日が3月31日よりも前であれば　従来のルールが適用されます。

 

例

「飲み屋のツケ」

 

飲食した日に代金支払い請求権が発生するので、

3月31日以前　→　旧ルールが適用

4月１日以降　→　新ルールが適用

 

 

「物品の売却代金」

 

売却代金支払請求権の発生の原因となる売買契約の成立が

3月31日以前　→　旧ルールが適用

4月１日以降　→　新ルールが適用

 

※３月３１日に売買契約が成立し、その代金の支払期限が４月３０日の場合、

旧法が適用されるので、４月３０日の支払期限の翌日である

５月１日から起算して２年で消滅時効が成立することになります。

 

 

「知人に対する貸金」

 

 

貸金返還請求権の発生の原因となる貸金契約の成立が

3月31日以前　→　旧ルールが適用

4月１日以降　→　新ルールが適用

※３月３１日に貸金契約が成立し、その返済期限が４月３０日の場合、旧法が適用されるので、４月３０日の支払期限の翌日である５月１日から起算して１０年で消滅時効が成立することになります。

 

交通事故や薬害などの不法行為による損害賠償請求権の場合は、

3月31日までに消滅時効が成立していなければ、

その損害発生の原因となった行為が3月31日以前であっても、

新ルールが適用されます。

 

例

交通事故の発生が2017年3月1日の場合、

従来のルールが適用されて、

消滅時効の成立時期は、3年後の2020年3月1日となります。

 

交通事故の発生が2017年4月1日の場合、

従来のルールが適用されると、

消滅時効の成立時期は、3年後の2020年4月1日（午後の24時）

となるのですが、

4月1日午前の0時には、新ルールの運用が始まっていますので、

消滅時効の期間５年の新ルールが適用されて、

2022年4月1日まで、つまり２年間延びることになります。

 

 

契約の更新と新ルールの適用の関係には注意が必要　

 

2020年3月以前からの取引契約でも、2020年4月以降に更新があると

新しいルールが適用されることがありますので、注意が必要です。

 

続きは、また次のブログで解説いたします。

 

条文など

 

（法務省ホームページ　債権法改正）

http://www.moj.go.jp/MINJI/minji06_001070000.html

 

 

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司法書士　木崎正亮

 

 

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こんにちは、事務員の宅嶋です。

 

成年後見制度の内容などについては、以前のブログ記事にいくつかありますが、

今回は、成年後見制度ってそもそも何なのか？まとめたいと思います。
 

 

成年後見制度とは

認知症や知的障害、精神障害などの理由で判断能力が不十分な場合に、

不動産や預貯金などの管理、契約など

本人が不利益を被ることがないよう、

その判断能力が不十分な方々を保護する目的でできた制度です。

 

1999年の民法改正で禁治産者・準禁治産者制度と置き換わる形で

成年後見制度ができました。

 

成年後見制度には任意後見制度と法定後見制度の二種類があります。

 

任意後見制度は、本人の判断能力が十分にあるうちに

自分の判断能力が落ちたときに備えて、任意後見人等を決めておくことが

できる制度です。

 

それに対して、法定後見制度は、

すでに認知症や、精神障害などで判断能力が不十分になっている人は

任意後見契約を結ぶことができないため、

法律によって成年後見人等を定める制度です。

 

今回は、主に法定後見制度についてまとめます。

 

法定後見制度の概要

 

法定後見制度は、

後見・保佐・補助の三つに分かれています。

 

それぞれの対象となる人などをまとめてみます。

 

後見

対象となる人

　事理弁識能力※１が常に欠けている状態の人

 

申立てをすることができる人

　本人、配偶者、四親等内の親族、検察官など

 

成年後見人が取消可能な行為

　日常生活に関する行為以外の行為

 

成年後見人に与えられる代理権の範囲

　財産に関するすべての法律行為

保佐

対象となる人

　事理弁識能力が著しく不十分な人

 

申立てをすることができる人

　本人、配偶者、四親等内の親族、検察官など※２

 

保佐人の同意が必要な行為

　民法第13条第１項に記載の行為

　（借金や相続の承認・放棄など）

 

保佐人が取消可能な行為

　同意が必要な行為と同じ

 

保佐人に与えられる代理権の範囲

　申立ての範囲内で家庭裁判所が審判で定める特定の法律行為※２

補助

対象となる人

　事理弁識能力が不十分な人

 

申立てをすることができる人

　本人、配偶者、四親等内の親族、検察官など

 

補助人の同意が必要な行為

　申立ての範囲内で家庭裁判所が定める特定の法律行為

　（民法第１３条第１項に記載の行為の一部）

 

補助人が取消可能な行為

　同意が必要な行為と同じ

 

補助人に与えられる代理権の範囲

　申立ての範囲内で家庭裁判所が審判で定める特定の法律行為※２

 

※１　事理弁識能力とは自分が行った行為で、

　　　何らかの法的な責任が生じることを認識することができること。

 

※２　本人以外の者の請求によって保佐人に代理権を与える審判をするときは

　　　本人の同意が必要になる。

　　　補助開始の審判、補助人に同意権、代理権を与える審判をする場合も

　　　同じ。

 

まとめ

今回は、成年後見制度についてまとめてみました。

 

以前、

「登記されていないことの証明書と身分証明書　どっちかじゃダメなの？」

という記事をあげました。

一見すると関係なさそうなことでも、知っていることで

理解が深まることもあるので、幅広い知識を持つことは大切だな、

と思いました。

 

次は、実際に携わっている、後見監督事務などに

ついても改めて調べて、まとめてみたいと思います。

 

参考

法務省HP（http://www.moj.go.jp/MINJI/minji17.html）

 

最後までご覧くださり、ありがとうございました。

 

宅嶋七海

 

 
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経審の点数をアップさせるために知っておきたいポイント！

建設業, 制度・政策, ブログ
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こんにちは、事務員の田上です。

今回は経審の点数アップさせるために知っておきたいポイントを解説します。

１．経審の配点方式を知る

「Ｐ点」は総合評点であり、基本的にはこの点数しか見られません。

よって以下の解説はいかに「Ｐ点」を上げるか、という内容になっています。

 

そしてＰ点はＸ１・Ｘ２・Ｚ・Ｙ・Ｗ点の５つの点から構成されています。

これらの５つの点に異なった倍率をかけて合算したものがＰ点です。

 

計算式は下記のとおり

P点＝X1×0.25＋X2×0.15＋Y×0.2＋Z×0.25＋W×0.15

 

５つの点の評価対象は下記のとおり

 

Ｘ１点　完成工事高　

 

Ｘ２点　自己資本、平均利益額

 

Ｙ点　経営状況

 

Ｚ点　技術者の数、元請け完成工事高

 

Ｗ点　その他（保険加入状況や営業年数など）

 

 

２．取り損ねている点数はないか？

まずは本来なら加点できるところで取り損ねている部分がないか？

という視点で見ていきます。

 

チェックポイント１

Ｘ１点の完成工事高は直近２年or３年の平均のどちらかを採用して

算出していいことになっています。

どちらの数値も算出してより良い方を選びましょう。

 

チェックポイント２

技術者職員名簿に要件を満たす技術者全員が登録されていますか？

 

所持する資格等によって配点は変わりますが、

一度登録しておくと内容に変更がない限り、

次回以降は証明資料を提出しなくても大丈夫なので、

登録しておくことをおすすめします。

 

３．加点できるポイントを探そう

Ｗ点のその他社会性の項目において

・建退共加入の有無

・退職一時金制度等の有無

・法定外労災加入の有無

という３つの項目があります。

 

それぞれはＰ点に換算した時、+21点となり、大きな加点となります。

 

コストがかかるものではありますが、

公共工事、福利厚生、危機管理といった側面からも

重要な要素であるため、このような配点になっています。

 

さらにＷ点を伸ばすべき理由として、複数業種の経審を受ける場合でも

Ｗ点は共通であるので、業種全体の底上げになります。

 

以上、経審の点数を伸ばすポイントをいくつか解説しました。

 

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建設業法改正点　３つのポイントを簡単に解説！

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改正建設業法が施行されました

 

こんにちは、事務員の田上です。

 

令和２年１０月１日、ついに改正建設業法が施行されました。

ここでは自分の備忘録も兼ねポイントを３つに絞って

短くシンプルに解説したいと思います。

 

１．経管の要件の緩和

２．許可承継の事前認可制度が追加

３．社会保険の加入が必須に

 

 

１．経管の要件の緩和

 

 

経営管理責任者の要件といえば建設業の許可を取得する上で

最も高いハードルになるポイントでした。

 

今回の改正によって緩和され、

過去の要件だと許可を取得できない業者さんでも取得できるようになるのでは？

と期待されましたが、実際にはそんなに甘いものではありませんでした…。

 

緩和ポイントその１　必要経験年数が６年から５年に！

これまでは、許可を取得しようとする業種以外の業種についての経営経験は

５年では足らず『６年』必要でした。

 

この規定が、許可を取得しようとする業種であっても他業種であっても

一律５年に短縮されました。

 

これは分かりやすく、実際に恩恵を受ける業者さんも多い緩和ですね。

 

緩和ポイントその２　他業界での経験も一部認められるように！

 

 

今回の改正で、他業界での役員経験も認められるようになりました。

（他業種ではなく他業界）

 

しかしそれでも建設業での役員経験は必ず２年以上は必要です。

 

建設業での役員経験が５年に満たなくても、

一定の条件を満たしていれば他業界の経験との併せ技でも認められる規定が新設されました。

 

ただ、その一定の条件がそれなりに厳しいので、

ポイント１に比べると実務上取り扱われるのは少ないような印象を受けます。

 

上記改正点についてより細かく解説した記事もありますので、ご参考ください。

http://daifuku-law.com/archives/1116

 

２. 許可承継の事前認可制度が追加

建設業者が合併、分割、事業譲渡等をする場合、

これまでは一度廃業の届け出を提出し、

その後新規で許可を取得し直す必要がありました。

 

許可を申請してから取得までは２か月程度（福岡の場合）かかるので、

その間に「許可の空白期間」が生じていました。

 

これが改正により事前に申請して認可を受けることをで、

建設業の許可を承継できるようになりました。

 

許可の期限は承継の日の翌日から５年間となります。

 

 

３．社会保険の加入が必須に

元々、社会保険への加入は許可要件ではなかったものの、

未加入業者への風当たりは強く、未加入業者排除の動きが広まっていました。

 

それが今回の改正で社会保険が許可要件となったため、

未加入業者は許可を取得できなくなりました。

 

健康保険・年金について

法人については健康保険（社会保険）と厚生年金への加入が必須に、

個人事業主であれば国民健康保険（建設国保も可）と

国民年金に加入しておけば足ります。

 

雇用保険について

 

従業員を雇用している場合は雇用保険への加入も許可要件となりました。

 

今回は重要な部分をなるべくシンプルに解説しました。

 

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賃借物件のトイレが壊れたら、どうすれば良いの？　司法書士が解説！

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最終更新日　2020/11/04

 

 

賃貸物件でトイレが故障したら、どうすれば？

 

賃貸物件で次のようなトラブルが発生した場合、

借主は、何をすべきなのでしょうか？

  • 賃貸物件のトイレが故障して、使えない
  • 賃貸物件のエアコンが故障して、使えない
  • 賃貸物件に雨漏りが発生して、使えない

 

  • 自分で修理する？
  • 修繕義務は、誰にあるのでしょうか？
  • 勝手に修繕しても大丈夫のでしょうか？

 

修繕義務は誰にある？

建物を賃借（有料で借りる）するには、

貸主（大家）と借主との間で建物の賃貸借契約を締結します。

 

賃貸物件の修繕義務は、一般的な建物賃貸借契約の中には含まれています。

仮に、修繕義務に関する取決めが契約書の中に含まれていなければ、

民法などのルールに従って決まることになります。

 

民法606条では、貸主には賃貸物の使用及び収益に必要な修繕義務がある

と定めています。（2020年3月以前の民法でも同様）

ただし、その損傷について借主に故意または過失があれば、

借主が修繕費用を負担しなければなりません。

（例　家の中でサッカーをしていたら、体がぶつかって壁に穴が空いた。）

 

そこで、一般的な建物賃貸借契約書では、

その貸主の修繕義務の一部を借主に負わせるように修正されています。

 

もっとも、大規模な修繕の義務を借主に負わせるような契約だと

消費者契約法などが問題になることもあります。（ここでは割愛）

 

 

  • 賃貸物件のトイレが故障して、使えない場合

元々設置されているトイレの修繕義務は、

通常は、貸主にあると考えられます。

 

  • 賃貸物件のエアコンが故障して、使えない場合

エアコンの修繕義務は、

そのエアコンが賃貸物件の設備として設置されているのであれば、

その修繕義務は、通常、貸主にあるでしょう。

設備として設置されている訳ではなく、

例えば、前の借主が付けたエアコンをそのままにして、

たまたま存在しているという状況であれば、

貸主には修繕義務がないと考えられます。

 

  • 賃貸物件に雨漏りが発生して、使えない。

雨漏りの原因が建物の壁・天井などの亀裂などであれば、

その修繕義務は、通常、貸主にあります。

 

具体的には、何をすれば良いの？

もしも賃貸物件の修繕が必要になった場合は、

すぐに貸主に報告ましょう。

 

民法615条で、借主には、貸主に対して賃貸物件の損傷を報告する義務があります。

この報告と合わせて、修繕を請求しましょう。

 

損傷の発生に気付いていたにもかかわらず

それを放置していたことで損傷が大きくなったりすると、

拡大した損傷や損害について借主に賠償責任が発生することがあります。

 

修繕の請求を受けた貸主は、損傷部分などを確認し、

適切な期間内に修繕をしなければなりません。

適切な期間とは、その損傷の箇所や程度などに応じて合理的に必要な期間

という感じで、曖昧です。

修繕できていない状態でその期間を超えると

修繕義務の不履行責任が発生します。

 

この点について、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が定めた

「貸室・ 設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」によると、

例として、賃貸人の免責期間は、トイレが故障で使えない場合で1日

となっています。

 

修繕してくれないときは、どうすれば？

いつまで経っても修繕してくれない場合、困りますよね。

貸主が修繕義務を履行しない場合は、

債務不履行による責任を負います。

具体的には、借主に生じた損害を賠償する義務や

借主に契約の解除権が発生したりします。

 

  • 借主が自分で修理しても良いのか？

 

損傷の程度などにもよるでしょう。

民法608条では、借主が、貸主が負担すべき費用を支出したときには

その償還を請求できる

と定められています。

 

しかし、一般的な賃貸借契約書では、

貸主の指定する業者を利用するように取り決められています。

勝手に修理しても費用を支払ってくれないおそれがありますし、

退去時の原状回復でも費用請求を受けるおそれがあります。

基本的は、勝手に修繕せずに、一度、貸主に連絡をしたほうが無難です。

 

  • 2020年3月以前に契約している場合（旧ルール）

 

賃料の減額請求が必要という判例がありますので、

貸主に対して賃料の減額を請求をしましょう。

 

また、減額請求とは別の権利として、

使用収益ができない割合に応じて賃料の一部の支払いを拒否できる権利

も発生しますので、その権利も行使できます。

 

賃貸人が一部の賃料では受け取らない、という場合は、

法務局に供託するという返済に代わる手続きを検討しましょう。（ここでは割愛）

 

減額される程度について、面積であれば少しは算出しやすそうですが、

トイレの故障だったら、面積の問題ではないですよね。

 

この点について、先ほど紹介した公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が定めた

「貸室・ 設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」によると、

例として、賃料の減額割合は、トイレが故障で使えない場合で賃料の20％

となっています。

 

  • 2020年4月以降に契約している場合（新ルール）

（または、その前から住んでいても、合意更新があった場合）

 

民法が改正されて、賃貸物件の一部について使用収益ができなくなった場合、

その割合に応じて、賃料が当然に減額されることになりましたので、

減額請求は必要ありません。

賃貸人が一部の賃料では受け取らない、という場合は、

上記と同様に、法務局に供託するという返済に代わる手続きを検討しましょう。（ここでは割愛）

 

もっとも、2020年3月以前に契約している場合、

新ルールが適用されるのか明確でないこともありますので、

自己判断せずに、専門家に相談してください。

 

余談ですが、、、

日本国内における住宅用の賃貸物件は、

「平成30年住宅・土地統計調査結果 」（総務省統計局）によると

借家が約1906 万戸で、住宅総数に占める割合は約35％　らしいです。

住宅全体に占める賃貸住宅の割合は、近年、徐々に増加しているようですので、

こういったトラブルも今後ますます増えていくかもしれません。

 

条文など

 

（法務省　民法の一部を改正する法律（債権法改正）について）

http://www.moj.go.jp/MINJI/minji06_001070000.html

貸室・ 設備等の不具合による賃料減額ガイドライン

https://www.jpm.jp/topics/2553

 

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