不動産の昔の所有者を調べたい! 調べ方を登記の専門家が解説!

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最終更新 2020/04/01

登記簿は どこに行ったら見ることができる?

法務局

不動産の登記簿は、全国各地にある法務局に

調べたい不動産の所在地などを示して申請して手数料を支払えば、

誰でも見ることができます。

対象不動産の所在地を管轄する法務局まで行く必要はありません。

 最寄りの法務局に行ってみましょう。

 

インターネット利用

インターネットを利用して登記簿を閲覧することもできます。

ただし、原則として証明書にはならないので、ご注意ください。

登記情報提供サービス https://www1.touki.or.jp/

運営者 (一社)民事法務協会

 

登記簿には 何種類かあるの?

現在事項証明書

通常は、現在効力のある部分を確認すれば足りることが多いと思います。

その場合は、「現在事項証明書」を申請します。

 

全部事項証明書

しかし、調べる事情によっては、

過去の所有者も調べたいということがあります。

その場合は、「全部事項証明書」を申請します。

そうすると、過去の所有者がずらずらと並んで出てきます。

不動産業者や銀行、役所などから不動産登記簿謄本の提出を求められている場合は、

全部事項証明書の交付申請をしましょう。

現在事項証明書ではダメな場合があります。

 

さらに昔の所有者を調べたい!

閉鎖登記簿謄本(抄本)

さらに古い所有者を調べたいときは、「閉鎖登記簿謄本」を申請します。

現在の登記簿は、コンピュータ化(データ化)されていますが、

法務局でコンピュータが用いられていない時代がありました。

コンピュータ化される前の登記簿(ブックタイプ・縦書き)は、

今も管轄法務局に保存されています(閉鎖した日から50年間)ので、

その登記簿をコピーしたもの(証明あり)の交付を受けることができます。

 

申請先に注意

ただし、コンピュータ化されていないものなので、

交付申請は、対象不動産の所在地を管轄する法務局対してしなければなりません。

つまり、管轄法務局の窓口に行くか、管轄法務局に郵送で申請することになります。

 

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登記簿謄本などの取得代行

弊社では、登記簿の「取得するのが面倒臭い」や「取るのが難しい」

と感じるかたに代わって登記簿を取得するサービスもございます。

ご遠慮なくお問い合わせください。

 

(登記簿謄本などの取得代行サービス)

弊社手数料 1,000円+税/1部

※ 法務局手数料、送料などの実費は、全額を依頼者様にご負担いただきます。

 

最後までご覧くださり、ありがとうございました。

 

司法書士 木崎正亮

 

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(おすすめの書籍)

 

司法書士・行政書士 木崎正亮

~相続と中小企業の法務ドクター~

博多駅の司法書士・行政書士 だいふく法務事務所

 

注:一般のかたにとって解りやすい説明を心がけています。

専門用語や細かい言い回しを極力避けているため、

必ずしも正確とはいえない表現が含まれていることがあります。

本サイトに掲載している情報のご利用は、自己責任でお願いいたします。

 

(I write English translation experimentally. I do not guarantee accuracy of translation.)

 

Shiho-shoshi and Gyosei-shoshi MASAAKI KIZAKI

Daifuku Lawyer Office (Shiho-shoshi and Gyosei-shoshi) at Hakata Station

Address:2-24, Hiemachi, Hakata-ku, Fukuoka-shi, Fukuoka-ken Japan.

Phone:092-432-3567

 

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祖父の遺産はどこへ行く? 数次相続というケース

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人が死亡すると、相続が開始します。祖父が亡くなった場合、その遺産はどうなるのでしょうか。

今日は、数次相続(すうじそうぞく)というケースについてのお話。

 

(数次相続)

数次相続とは、一般的に「遺産分割が終わっていない状態で、さらに次の相続が発生した場合のこと」をいいます。

 

波平 === 舟

    |

    |―――――――――――――――――――――――

    |               |      |

   サザエ ===== マスオ   カツオ    ワカメ

        |

        タラオ

 

例えば、サザエさん一家の「①波平さんが死亡」して、波平さんの遺産についてまだ遺産分割が終わっていなかった状態で「②サザエさんが死亡」した場合です。波平さんに関する相続を1次相続といい、サザエさんに関する相続を2次相続ということがあります。

 

注意したいのは、先日解説した代襲相続の場合とは、「死亡した順番」の事実が異なる点です。

(代襲相続の場合 サザエ死亡 → 波平死亡)

(今回の場合   波平死亡 →(遺産分割未了)→ サザエ死亡)

そして、死亡した順番が異なることで、波平さんの遺産について、マスオさんが相続人となることがあります。つまり、「代襲相続の場合は相続人として口を出せなかったマスオさんが、今回の数次相続の場合は、波平さんの遺産分割に相続人として口を出せる」ことがある、ということです。

 次回は、「逆襲のマスオ(!?)」の予定です。

 

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【ご案内】 抵当権抹消登記について

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抵当に入れた不動産の抵当権を外す手続についてのご案内です。

 

【抵当権抹消登記の手続の流れ】

 

(1)抵当権で担保されている負債(住宅ローンなど)の返済などによる契約終了

(2)抵当権の抹消に必要となる書類を金融機関から受領

   (有効期限のある書類が含まれます。)

(3)司法書士に相談し、見積り依頼

(4)抵当権の抹消に必要となる書類を司法書士に交付

(5)司法書士の指示に従って追加書類を準備

(6)書類と費用を司法書士に交付(郵送、持込み、振込みなど)

(7)司法書士が管轄の法務局に登記申請

(8)1~2週間程度で法務局の登記手続が完了

(9)登記手続完了後の書類を司法書士から受領

 

※上記は、通常の流れです。事案によって異なることがあります。

 

【費用について】

 

弊社手数料 11,000円~

「一戸建てで土地建物の登記簿が1つずつの場合」法務局へ支払う登録免許税などの実費を含めて16,000円程度です。

 

お見積りいたしますので、お気軽にお見積りをご依頼ください。

抵当権抹消の簡易見積りシートもご利用いただけます。

 

【主な必要書類】

 

(1)抵当権の解除や弁済を証明する書類(抵当権解除証書など)

(2)抵当権設定契約書

(3)登記識別情報通知書(無いこともあります。)

(4)金融機関の押印がある委任状

(5)金融機関の商業登記事項証明書(代表者事項証明書など)

(6)所有者の押印がある委任状

 

(1)~(5)は、通常、金融機関から交付されます。

 

【繰り上げ返済をご検討中のかたへ】

 

弊社では、繰り上げ返済するべきか否かなどの資金計画についてもご相談いただけます。お気軽にご相談ください。

 

司法書士・行政書士 木崎正亮

~相続と中小企業の法務ドクター~

 博多駅の司法書士・行政書士 だいふく法務事務所

TEL 092-432-3567

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祖父の遺産はどこへ行く? 代襲相続というルール

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人が死亡すると、相続が開始します。

祖父が亡くなった場合、その遺産はどうなるのでしょうか。

 

今日は、代襲相続(だいしゅうそうぞく)というルールについてのお話。

 

(代襲相続)

民法には、代襲相続というルールがあります。

これは、相続人予定者が先に死亡してしまった場合に、

その相続人予定者の子どもが代わりに相続人になるというルールです。

 

 波平 === 舟

      |

      |―――――――――――――――――――――――

      |                  |      |

     サザエ ===== マスオ       カツオ    ワカメ

            |

           タラオ

 

サザエさん一家の波平さんが死亡したケースで考えてみましょう。

通常であれば、波平さんが死亡すれば、

波平さんの相続に関して、

配偶者である舟さんと

その子どもであるサザエさん、カツオくん、ワカメちゃんが

相続人になります。

しかし、「①サザエさんが死亡」して、その後に「②波平さんが死亡」した場合

(つまり、相続人予定者が被相続人よりも先に死んでしまった)は、

タラちゃんがサザエさんに代わって(代襲して)相続人になります。

なお、このケースでは、

マスオさんは波平さんの相続に関する相続人にはなりません。

勘違いしやすいので注意が必要です。

 

このケースの法定相続分は、次のようになります。

・舟さん 配偶者なので 波平さんの遺産の 1/2

・カツオくんその他子ども達 子どもなので 同遺産の 1/2

・子どもは、(亡)サザエさん、カツオくん、ワカメちゃんの3人なので、

子ども達の相続分1/2をさらに3等分して、同遺産の1/6ずつを相続します。

・タラちゃんは、サザエさんを代襲するため、

サザエさんに代わって、波平さんの遺産の1/6を相続することになります。

 

司法書士・行政書士 木崎正亮

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誰が相続人になるのか。(相続人の決まり方)

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人が死亡すると、相続が開始します。誰が相続人になるのでしょうか。
今日は、相続人の決まり方についてのお話。

(相続人の順位)
相続人の順位は、死亡した人(被相続人)との親族関係により決まります。

第1順位 子ども
第2順位 父母・祖父母のうち親等が近い人
第3順位 兄弟姉妹
被相続人に配偶者がいる場合は、その配偶者は必ず相続人になります。

親族には、養子縁組による養親子も含まれます。
同順位者が複数いる場合(例えば子どもが2人いる場合)は、共同して相続人になります。

【サザエさん一家のサザエさんが死亡した場合】
サザエさんの死亡によって開始した相続に関する相続人は、
子どもであるタラちゃん と 配偶者であるマスオさん(夫)です。
第2順位の波平さん、舟さんは、相続人になりません。第1順位のタラちゃんが優先するからです。
第3順位のカツオくんとワカメちゃんも同様に相続人になりません。

 

波平 === 舟

    |

    |―――――――――――――――――――――――

    |               |      |

   サザエ ===== マスオ   カツオ    ワカメ

        |

        タラオ

 

司法書士・行政書士 木崎正亮
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注:一般のかたにとって解りやすい説明を心がけています。専門用語や細かい言い回しを極力避けているため、必ずしも正確とはいえない表現が含まれていることがあります。本サイトに掲載している情報のご利用は、自己責任でお願いいたします。

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クレジットカードがご利用いただけるようになりました

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ご相談者、ご依頼者の皆様の利便性向上のため、弊社に対する各種お支払いにクレジットカードがご利用できるようになりました。

クレジットカードによるお支払いを希望されるかたは、お気軽におっしゃってください。

(なお、ご相談内容によっては、クレジットカードによるお支払ができない場合がございます。例:「借金整理のご相談のかた」、「10万円を超える登録免許税が必要なかたで手続を急がれるかた」など)

(ご利用できるカード)

VIZAカード

マスターカード

セゾンカード

(上記カード以外のカードは、現時点ではご利用できません。)

 

だいふく法務事務所

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「笑う相続人」をご存じですか?危険なので対策を!司法書士が解説します!

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最終更新 2020/03/31

 

笑う相続人って?

「笑う相続人」という言葉があります。

 

相続が発生した際に、

亡くなったかたとの関係が希薄だったり、

ほとんど無関係に近いにもかかわらず、

棚ぼた的に相続財産を取得できるような相続人

そのように呼ぶことがあります。

法律用語という訳ではありません。

 

実際に弊社が相談やご依頼いただく相続関係の相談の中にも、

「笑う相続人」がいらっしゃるケースが少なくありません。

(遺族の面前で本当に笑っているという人には、

これまでにお目にかかったことがないですが。笑 )

 

「笑う相続人」が発生する原因

次のような場合は、笑う相続人が発生しやすいので、特に注意が必要です。

・子どもがいらっしゃらないかたがお亡くなりになった

・両親に離婚歴がある

・両親に再婚歴がある

・相続の手続をしないうちに、また次の相続が発生した(数次相続:すうじそうぞく)

・不動産や預貯金などの資産が、かなりの歳月を経て発見された

・などなど

 

このようなご時世です。

それなりの費用や時間、精神的身体的な負担などのコストが思った以上にかかるんですよ。

 

「笑う相続人」を発生させない対策

注意が必要といっても具体的にどうすればいいのか?

と思われるかたもいらっしゃるでしょう。

 

具体的な対策としては、

(1)ちゃんとした遺言を作成すること

(2)相続が発生した後は、速やかに遺産分割協議などをして、かつ、

不動産や預貯金等の名義変更まで完全に終わらせること

 

です。

いずれも社会人であれば知っている人のほうが多いような、ありふれた対策ですが、

意外にできていないことが多いと感じます。

 

知っていても「笑う相続人」は発生してしまう

対策を知っていても、どうして笑う相続人が発生してしまうのか?

(1)ちゃんとした遺言を作成すること

については、

・そもそも遺言を作成していない、

・遺言があるけど、内容が不十分、

・遺言を作成した時期に問題(認知症など)があって遺言無効の疑念が生じた など

があります。

 

(2)相続が発生した後は、速やかに遺産分割協議などをして、かつ、

不動産や預貯金等の名義変更まで完全に終わらせること

については、

・そもそも話し合いをしていない

・遺産の確認が不十分で、後から遺産が見つかった

・話し合いをして、相続人の間で合意はできたけど、それを文書で残していない

・合意書は作成したけど、各種の手続を進めるために必要な条件を満たしていない

(記載方法、実印、当事者、印鑑証明書がない、協議書の原本が見つからないなどなど)

・各種手続ができるつもりで書類をそろえたが、いざ手続をしたら不足が見つかった

・昔だったら問題なかったが、時間の経過によって法律や運用が変更されたことで後から不具合が生じた など

があります。

 

思い込みは危険

「うちは、家族の仲が良いから」(頻出度ナンバー1)※

「うちには、もめるほど、財産がないから」(頻出度ナンバー2)※

・「父が口頭で長男に継がせると言っているから」

・「法学部出身なんで、相続のことくらいなら自分でちょっと本を読めばできるから」 など

 

(※いずれも、相続の準備や対策をしない理由にはなりません。

せっかく良好な家族の仲も、相続をきっかけに不仲になるケースは沢山あります。

財産がなくて、もめるケースは沢山あります。

現金や保険などの金融資産が乏しくて、主な遺産は自宅の不動産だけとか。)

 

このように色んな理由を付けて、

相続に関して何の準備も対策もしないのはもちろん、

準備や対策をしいているが、事案を十分に分析せずに

(というか、知識不足、経験不足等により、十分な分析ができずに)

専門家などの助言すら受けずに自己判断で行った結果として、

準備や対策としての意味をなさなかった(場合によっては、むしろトラブルが大きくなった)

というケースが散見されます。

 

まとめ

専門家に依頼したり、助言を受けて遺言を残す程度の費用は、

・家族が崩壊(離散)する、

・裁判や相続の手続に多大な費用や時間がかかる、

・笑う相続人に何百万円も渡す など

に比べたら、費用対効果がとても良いと思いますよ。

わずかの費用を惜しんで、大火事の原因となる火だねを残さないように気をつけましょう。

 

そういえば、先日の新聞記事で、

遺言に基づいて遺産を相続すれば残された家族の相続税の負担を減らせる

「遺言控除」の制度を2018年までに創設して、運用開始したいというものが掲載されていました。

しかも、控除額は数百万円くらいで検討、

とのことでしたので、遺言を作る動機付けになりそうですし、楽しみですね。

 

~「遺言控除」で相続トラブル防止 自民特命委が新設要望へ~

(2015.7.9日本経済新聞)

 

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最後までご覧くださり、ありがとうございました。

 

司法書士・行政書士 木崎正亮

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ものづくり・商業・サービス革新補助金の締切りは8月5日です。

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平成26年度補正「ものづくり・商業・サービス革新補助金」の2次公募が始まりました。8月5日消印有効です。

最大で1000万円の補助金を受けることができるかもしれません。

メーカー系の事業者のかたで設備投資をお考えのかたが使いやすい補助金です。サービス業でも、新たなサービスの開始を予定している場合は、使える可能性がありますが、ハードルは高いように感じます。

ご興味がおありのかたは、検討されてみてはいかがでしょうか。

 

詳細は、こちらへどうぞ。

 

(福岡県中小企業団体中央会)

http://www.chuokai-fukuoka.or.jp/filedb/201503/mono2015.html

 

 

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遺言は公正証書がおすすめです。

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(自筆証書遺言は簡単だけど危ない!)

 

遺言書は、自分で書くことができます。

自分で書く遺言のことを

「自筆証書遺言」(じひつしょうしょゆいごん・じひつしょうしょいごん)

といいます。

 

書き方などが民法という法律で決まっていて、

そのルールをきちんと守って書く必要があります。

ルールが守られていないと、遺言として意味をなさなくなります。

(事案によっては、遺言としては役に立たなくても、

法的に意味を持つこともあります。)

 

また、形式的に遺言が有効であったとしても、

その内容が不明確だったり、矛盾しているような場合、

また相続人などの間でトラブルになります。

 

自分で書く遺言は一見簡単ですが、

慎重に書かなければ、トラブルの原因になることが珍しくありません。

 

(遺言書は、公正証書で作ろう!)

 

そのようなトラブルを回避するために有効な方法の一つは、

公正証書で遺言書を作ることです。

 

近年、遺言を公正証書によって作成されるかたが増えています。

公証人連合会が公開している情報では、平成26年は10万人を超えました。

右肩上がりで増加しており、ここ10年で1.5倍になっています。

相続問題への関心の高さが伺えますね。

 

公証役場へ出向くことができないかたの場合は、出張してもらうこともできます。

また、字が書けない場合や障害などで声が出ない場合でも

公正証書遺言を作ることができます。

  

少々費用がかかります(資産や遺言の内容によって変動します。)が、

発生したトラブルを解決するための費用や時間に比べると

個人的には高くないと感じます。

 

(公証人連合会)

http://www.koshonin.gr.jp/osi.html#20

 

最後までお読みくださり、ありがとうございました。

 

司法書士・行政書士 木崎正亮

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H27年5月1日(金)から改正会社法の運用開始!

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平成27年5月1日から改正会社法の運用が始まります。

結構いろいろと変わりましたが、中小企業に特に関係が深そうな改正として、次のようなものがあります。

 

監査役の権限を会計監査に限定している会社は、その旨を登記しなければなりません。これまでは、登記簿を見ても、監査役の権限が限定されているのか分かりませんでした。

・従来、会社の株主は、自己が株主となっている会社の役員に対してしか株主代表訴訟を提訴できませんでしたが、自己が株主となっている会社が株式の100%を保有する会社(つまり完全子会社)に対しても、株主代表訴訟を提訴することができるようになります。

社外取締役、社外監査役の資格(条件)が見直されました。近親者、グループ会社関係者等が排除された点(条件加重)や過去10年以内にその会社または子会社の取締役や従業員になったことがない点(条件軽減)などです。

役員の責任を限定的にする責任限定契約を締結できる取締役、監査役の範囲が変更されて、少し広くなりました。従来は、「社外取締役」「社外監査役」となっていましたが、社外取締役、社外監査役の要件に該当しなくても、現に業務執行を行っていない取締役とすべての監査役が対象となります。

 

他にもありますが、また後日ご説明したいと思います。

 

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