ブログ一覧
農地法って？
2018/01/24
最終更新日 2020/4/22
農地法って何？
こんにちは。事務の金田です。
先日農地法の手続きに行って来ました。
最初農地法って聞いたとき、何だろう…って感じでした。
調べてみると、農地法は何のためにあるかと言うと、
日本の農業生産力を守るためにあるそうです。
よって、農地や採草放牧地は自分の意志では勝手に処分出来ません。
処分するには、原則として許可が必要です。
”農地”とは
ちなみに農地というのは、今現在農地として使われている土地のことで、
登記記録の地目は全く無関係で、
地目が山林でも現況が農地なら農地法上は農地として取り扱われるそうです。
売買には許可が必要…？
許可が必要な場合として、農地を農地として売るとき、
農業委員会の許可が必要となります。（農地法３条）
自分の農地を農地以外に用いるときなど、畑をつぶして駐車場にしようとするようなときは、
知事等の許可がいります。（農地法４条）
転用の目的で、農地を売るときなど、例えば不動産会社がマンションを建てるのに
農地を買うときなど、知事等の許可がいります。（農地法５条）
自分の農地なら、どう使用しようと良いのでは？と言うのが、
私の率直な感想ですが、農業の生産力を守るという意味では、
許可が必要となるんですね。
農地法に違反すると、罰則があるので気を付けなければいけませんね。
事務担当 金田晴美
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最後までご覧いただき、ありがとうございました。
司法書士・行政書士 木崎正亮
～相続と中小企業の法務ドクター～
博多駅の司法書士・行政書士 だいふく法務事務所
注：一般のかたにとって解りやすい説明を心がけています。
専門用語や細かい言い回しを極力避けているため、
必ずしも正確とはいえない表現が含まれていることがあります。
本サイトに掲載している情報のご利用は、
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(I write English translation experimentally.
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相続に関するルールの大改正（予定）。配偶者居住権、遺言書の保管制度、持戻し免除推定、特別寄与料などなど。
2018/01/17
最終更新 2018/03/14
更新相続法の大改正
法務省は、相続に関する民法改正案を今度の通常国会に提出することになりました。
大きな改正になるようです。
民法改正（相続分野）の要綱案の主なポイント
１（配偶者の居住権の保護）
配偶者が相続開始時に居住している被相続人所有の建物に住み続けることができる「配偶者居住権」という権利を創設し、
遺産相続の選択肢の一つとして取得できる。
配偶者が自宅の土地建物を相続しなくても、
居住する権利が保護されて、安心して暮らすことができることが期待される。
２（遺産分割）
婚姻期間が２０年以上の夫婦であれば、
配偶者が居住用の不動産（土地・建物）を生前贈与したときは、
その不動産を原則として遺産分割の計算対象から外す。
（いわゆる「持戻し」を免除する意思表示があったものと推定するルールを新設。）
法定相続分や遺留分の計算にあたり、
配偶者が預金などをより多く相続できて、
老後の生活資金を確保しやすくなることが期待される。
預金の仮払い制度の新設。
遺産に含まれる預金の一部について、
相続人がその法定相続分について単独で銀行から払戻しできる権利をルールを新設。
遺産の預金があるのに、いつまでも使えない、という不具合の解消が期待できる。
３（遺言制度）
自筆証書遺言の「財産目録」の部分については、
自筆ではなくパソコンなどでも作成できるようになる。
法務局で保管された自筆証書遺言は、
法務局で検索して探せるようになる。
偽造変造の防止も期待できる。
保管している旨（あるいは、保管していない旨）の証明書の発行が受けられる。
現在は、銀行の遺言書預かりサービス（とにかくムダに高額で費用対効果に疑問。ほとんど看板料？）、
弁護士や司法書士が提供している預かりサービス（事務所によってバラバラ）などがある。
また、現在は、自筆証書遺言の場合、遺言者の死後、
家庭裁判所において遺言を確認して証拠保存する「検認」という手続をしなければ法務局や銀行の手続ができないが、
法務局に保管された自筆証書遺言の場合は、この検認手続が不要になる。
遺言執行者（遺言の内容を実現するために必要な行為をする人）に関する権原が明確になる。
４（遺留分制度の見直し）
遺留分（法定相続人の最低限度の取り分を認めるルール）の計算方法などに関するルールを見直して、
曖昧だった基準などを明確にする。
現在は、基準が不明確なことによって紛争が長引くケースも多いようだ。
５（相続の効力）
遺言などで法定相続分を超えて相続した不動産は、
登記をしなければ第三者に権利を主張できなくする。
登記を速やかに行うように促す効果が期待できる。
自動車の登録なども、同様の取扱いになる。
６（相続人以外の貢献を考慮）
相続人以外の被相続人の親族（相続人の妻など）が
被相続人の介護や財産管理などにより被相続人の遺産の維持・増加に特別の寄与をした場合、
一定の要件を満たせば、相続人に対してその寄与の度合に応じて、
「特別寄与料」という金銭を請求できる。
なお、現在は、相続人以外の人が介護などをしても、
それが金銭的に報われる可能性が低い。
直近の要綱案（たたき台）（法務省）（2018/01/17現在、要綱案は未公開のようです。）
法律案など（法務省）（2018/03/13公開）
（yahooニュース）
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司法書士・行政書士 木崎正亮
～相続と中小企業の法務ドクター～
博多駅の司法書士・行政書士 だいふく法務事務所
注：一般のかたにとって解りやすい説明を心がけています。
専門用語や細かい言い回しを極力避けているため、
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はじめまして。勤労受験生の田上と申します。
2018/01/16
こんにちは、昨年末に入社しました田上 慶太（たのうえ けいた）です。
私は現在受験生なので自分の復習も兼ねながらブログに綴っていこうと思います。
今回は「不動産登記」とは何なのか？そもそもなぜ必要なのか？
ということの入り口の部分を簡単に解説しようと思います。
実は土地や建物など不動産について、
所有権や抵当権などの権利部分において、登記の義務はありません。
なぜ登記が必要なのか？
あなたが購入したり相続によって得た不動産について、突然見知らぬ誰かが「その不動産は私のものだ！」と主張してきた場合に、何を以て所有者と認めるか？というと、先に契約をした、お金を支払った、住んでいる、などではなく「登記がしてある」という事実なのです。
つまり登記をすると「自分の財産を他者から守る」という効果があります。
しかし、大切な財産に関わる重要なことだからこそ、行政機関での手続は煩雑であり、時間と手間を要します。
その手続を代理することが司法書士としての仕事の１つとなります。
私もそのような仕事に、より責任をもって携われるように、資格取得を目指し今日も机に向かいます。
田上慶太
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明治１５０年にあたる今年はどんな年になるのか。
2018/01/10
平成３０年は、明治元年から起算して１５０年目に当たります。
明治に制定されて文語体（カタカナと漢字により表記された文章形式。）だった主要な法律（いわゆる六法）が、
２０年くらい前から改定されてきて、
平成２６年の商法改正により全て口語化（ひらがなと漢字により表記された一般的な文章形式。）されました。
民法（明治２９年制定。部分改正を重ねて、平成１６年に完了）
会社法（平成１７年に商法から切り離して別法律として制定）
商法（明治３２年制定。部分改正を重ねて、平成２６年に完了）
刑法（平成７年全面改定）
民事訴訟法（平成８年全面改定）
（憲法と刑事訴訟法は、戦後すぐに口語化されました。）
また、民法の中にある「債権」の部分に関する改正法が近年中に施行（平成３１年度の予定）されたり、
民事裁判に関するルール（民事訴訟法、民事執行法など）を改正して
裁判所を通じて金融機関などに債務者の預金口座を確認できる制度が検討されたり、
所有者不明の土地問題を解決する一手段として相続登記の義務化が検討されたり、
憲法の改正に関する議論が国会で始まるかもしれないなど、話題が尽きません。
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箱崎の法務局（福岡市東区）がなくなります。
2017/12/11
福岡市東区箱崎にある法務局（福岡法務局箱崎出張所）が
平成３０年２月９日（金曜日）付で閉鎖されます。
ご利用されているかたは、お気を付けください。
平成３０年２月１３日からの新しい窓口は、次のようになります。
福岡市東区内にある不動産の登記：
福岡法務局（本局）福岡市中央区舞鶴３丁目５－２５
福岡県久山町内にある不動産の登記：
粕屋の法務局（粕屋出張所） 福岡県糟屋郡粕屋町長者原２７８−１
不動産の登記事項証明書、会社の登記事項証明書、会社の印鑑証明書などは、
これまでどおり、全国の法務局で発行を受けることができます。
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後見制度支援信託ってどんな手続きが必要なの？
2017/11/22
最終更新日 2020/4/23
こんにちは、金田です。
前回のブログでは後見制度支援信託とは何かについて書きましたが、
今回は、手続きの流れについてです。
後見制度支援信託とは
後見制度支援信託とは、家庭裁判所が関与することで、
被後見人の財産を信託財産として、被後見人の財産を守る制度の事です。
後見制度支援信託を利用する場合には…
まず、後見制度支援信託を利用する場合、
後見人には一定の弁護士あるいは司法書士の専門職後見人が、
選任されることになります。
審判後に、専門職後見人が後見制度支援信託の利用の適否について検討して、
利用に適していると判断された場合、信託財産等の設定や信託銀行等の選定をして、
信託契約締結に関する報告書を家庭裁判所に提出します。
家庭裁判所が内容を確認して、OKならば、指示書を後見人に発行します。
その後、後見人は信託会社等と信託契約をします。
信託会社等に、振込による送金の場合、
額が大きいため後見人が手続きをするとなると、
通帳の名義を被後見人から成年後見人へと名義変更を行ったり、
身分証明書や登記事項証明書等の確認があります。
信託締結後、財産目録の作成や信託契約書の写し等を家庭裁判所に提出します。
無事に事務が終了したら、後見人辞任の申立て、報酬付与の申立てをします。
その後、親族後見人を引継ぎをしますが、
親族後見人が管理することになる預貯金口座から報酬額を差し引いて、
財産関係を引継ぎます。
まとめ
今回初めて、後見制度支援信託の事務作業をしましたが、
多額の預金を信託銀行に信託するので、手続きも色々大変だなぁと感じました。
今回は復習をかねて、ブログを書いてみました。
金田晴美
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2020年4月から消滅時効制度が変わりました。司法書士が解説します。
企業経営, 契約・取引, 民事裁判・家事裁判, 制度・政策, ブログ
2020/12/01
最終更新日 2020/12/01 消滅時効の制度が変わりました 2020年4月から 消滅時効の制度が変わりました。 時効の制度には、いくつかの種類がありますが、 今 … 続きを読む
賃借物件のトイレが壊れたら、どうすれば良いの？ 司法書士が解説！
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2020/11/05
最終更新日 2020/11/04 賃貸物件でトイレが故障したら、どうすれば？ 賃貸物件で次のようなトラブルが発生した場合、 借主は、何をすべきなのでしょうか？ 賃貸物件のトイレが … 続きを読む
最後までご覧いただき、ありがとうございました。
～相続と中小企業の法務ドクター～
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生前贈与で資産を承継したい。でも手順は？ 手順を司法書士が解説！
2017/11/08
最終更新 2020/04/08
生きているうちに資産を贈与して、大切な人に資産を遺す場合、
どのように進めれば良いのでしょうか。
不動産を生前贈与するときの流れです。
現預金などを生前贈与する場合は、法務局の手続がないのでもっとシンプルです。
不動産の生前贈与手続の流れ
※下記の流れは、目安です。具体的な状況によって変わることがあります。
ご相談（ご面談）
資料を拝見しながら、ご事情をお伺いして、方針を決めます。
- 生前に贈与したい理由の確認
- 現状での資産状況の確認
- 今後の資産の変動のシミュレーション
- 贈与を実行する時期 など
※贈与税等の課税について調査や手続が必要な場合は、
税理士などと連携してご相談・ご依頼をお受けします。
弊社とのご契約
- ご契約に先立って費用のお見積もりをいたします。
- 着手金をお支払いいただきます。
ご準備いただく書類などのご準備（印鑑登録証明書など）
- 権利証（登記済証や登記識別情報通知）※1
- 印鑑登録証明書 と その印鑑
- 住民票
- 固定資産評価額が判明する書類 など
をご準備いただきます。
※1 権利証を紛失している場合でも、手続できます。
ご相談の際にその旨をおっしゃってください。
贈与契約書への調印、登記手続の必要書類へご署名ご捺印
- 弊社で贈与契約書や委任状用紙などをご準備いたします。
- 関係当事者の皆様にご署名・ご捺印いただきます。
弊社が法務局で生前贈与の登記手続
- 法務局での審査に１～2週間程度かかります。
新しい権利証をお手元へ
- 法務局から発行された新しい権利証や登記事項証明書をファイリングして、
ご依頼者様にお渡しいたします。
（以上が弊社の担当する生前贈与の手続です。）
贈与内容によっては、贈与税の申告納税
- 贈与を実行した年の翌年2月1日～3月15日に申告・納税します。
- 相続時精算課税制度を利用する場合は、税務署への届出が必要です。
不動産の生前贈与の費用
事例
「自宅の土地建物を息子に贈与したいとき
土地１筆 1000万 建物１個 1000万 」
諸経費（実費）
- 法務局に納める登録免許税 （1000万＋1000万）×2％＝400,000
- その他の実費（登記簿謄本、送料など）約3,000
- 弊社の報酬に対する消費税 4,200
弊社の報酬
- 40,000 ＋ 2（不動産の数）× 1,000 ＝ 42,000
費用の総額
- 諸経費＋報酬
- ＝400,000＋3,000＋4,200＋40,000＝447,200
その他にもかかる費用がある
- 贈与契約書の印紙税
- 不動産取得税 不動産を取得したときに1回だけ課税されます。
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住宅ローンを完済したら、最後の仕上げをお忘れなく！
2017/11/02
住宅ローンなどを完済した後にする、抵当権の抹消の登記の手続はお済ですか？
住宅ローンなどで金融機関からお金を貸してもらう際に、
金融機関は、住宅などの不動産を抵当に取ります（これを「抵当権の設定」といいます。）。
抵当権の設定をする目的は、
住宅ローンが将来何かしらの事情で返済できなくなったときに、
不動産を売却して貸したお金を売却代金の中から確実に回収することにあります。
（「住宅を取られたくないから、頑張って支払う」という効果も期待できます。）
このような趣旨で抵当権の設定をするので、
住宅ローンの完済後に金融機関が抵当権の抹消登記の手続をしてくれるケースは稀ですので、
自ら行動をしなければ抵当権が登記簿に残ったままになります。
抵当権が登記簿に残ったままになっていると、
・不動産を売却するときに売りにくい
・他のローンをしようとしたときに融資審査が通りにくい
などのデメリットがあります。
頑張って住宅ローンを完済したのですから、
最後の仕上げである抵当権の抹消登記をして、
さっさとスッキリしちゃいましょう！
※根抵当権の場合も、抵当権の場合と同じです。
【抵当権抹消登記の手続の流れ】
- 抵当権の抹消登記の手続に必要となる書類を金融機関から受領
- 司法書士に相談し、見積りを依頼
- 見積り確認後にご契約をお決めください。
- 抵当権の抹消登記の手続に必要となる書類を司法書士に交付
- 不足書類があれば、司法書士の指示に従って追加書類を準備
- 書類と費用を司法書士に交付（郵送、持込み、振込みなど）
- 司法書士が管轄の法務局に登記申請
- １～２週間程度で登記手続が完了
- 手続完了後の書類を司法書士から受領（終了）
※上記は、通常の流れです。事案によって異なることがあります。
【費用について】
弊社手数料 11,000円～
「一戸建てで、土地建物の登記簿が１つずつの場合」
法務局へ支払う登録免許税などの実費を含めて17,000円程度です。
「マンションで、建物１部屋、敷地権（マンション底地に持っている権利）１筆の場合」
法務局へ支払う登録免許税などの実費を含めて17,000円程度です。
法務局の手数料 1,000円～
お見積りいたしますので、お気軽にご相談ください。
抵当権抹消の簡易見積りシートもご利用ください。
※不動産の売買に伴う抵当権の抹消登記や
住所の変更登記を伴う場合などは、
別途費用が発生します。
【主な必要書類】
（１）抵当権の解除や弁済を証明する書類（抵当権解除証書など）
（２）抵当権設定契約書
（３）登記識別情報通知書（抵当権を設定した時期によっては、無いこともあります。）
（４）金融機関の押印がある委任状
（５）所有者の押印がある委任状
（１）～（４）は、金融機関から交付されます。
【繰り上げ返済をご検討中のかたへ】
弊社では、繰り上げ返済するべきか否かなどの資金計画についてもご相談いただけます。お気軽にご相談ください。
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後見制度支援信託とは！？
2017/11/01
最終更新日 2020/4/23
こんにちは、金田です。
今回は、先日私が携わった後見制度支援信託について書いてみようと思います。
まず、成年後見人制度とは…
老後の財産・資産を守るうえで重要な成年後見人制度、
成年後見人制度とは、精神上の障害が理由で判断能力を欠く人や、
不十分な人が経済的な不利益を受けることがないように、
支援してくれる人を付ける制度です。
後見制度支援信託とは…
成年後見人制度がスタートした頃は、
本人の家族等が後見人になるケースがほとんどでした。
最近では、家族等の後見人による不正行為が発覚するようになって、
最高裁判所が中心となり後見制度支援信託が開始されました。
裁判所が関与することで被後見人（本人）の財産を信託財産として、
被後見人（本人）の財産を守る制度です。
後見制度支援信託を利用して信託銀行等に信託することのできる財産は、
金銭のみに限られます。
本人の財産のうち日常的な支払いに必要な預貯金などは、成年後見人が管理して、
普段使用しない１０００万を超えるような多額の預金については、
後見制度支援信託の利用を進めているそうです。
財産を確実に保護することが出来るし、
後見人の長期にわたる財産管理の負担を軽らすことが出来ます。
日常生活以外の支出については、家庭裁判所の指示書が必要なので、
横領などの抑制にもつながります。
高齢化社会が進むなか、利用の増加が見込まれるので、
安全に利用できるこのような制度が必要になると思います。
金田 晴美
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注：一般のかたにとって解りやすい説明を心がけています。専門用語や細かい言い回しを極力避けているため、必ずしも正確とはいえない表現が含まれていることがあります。本サイトに掲載している情報のご利用は、自己責任でお願いいたします。
(I write English translation experimentally. I do not guarantee accuracy of translation.)
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Phone:092-432-3567
戸籍の取得方法は？
2017/10/25
こんにちは、田中です。
前回のブログでは戸籍の種類について書きましたが、
今回は肝心の取得方法です！
戸籍を請求できる人
戸籍謄本等は誰でも請求することができるものではなく、
本人や配偶者、直系尊属（簡単に言うとご両親や祖父母です）、
直系卑属（簡単に言うと子供やお孫さんです）など、
個人情報保護の観点から法律で請求できる方が制限されています。
それら以外の方が請求する場合には、
取得する理由を明らかにする資料などを提出しなければなりません。
請求方法
窓口で請求する場合
戸籍謄本等は本籍地の市区町村役場に請求します。
請求するには、免許証などの本人確認書類を提示する必要があります。
また、戸籍謄本等の請求可能な者であることを証明する
書面を求められることもあるようです。
請求可能な方から委任を受けた方は委任状を提出する必要があります。
必要な書類をそろえて、請求書、手数料とともに窓口に提出しましょう。
郵送による場合
戸籍をたどっていくと、場合によっては遠方の市区町村役場へ
請求する場合もでてきますよね？そういう場合は郵送による請求も可能です。
この場合手数料は定額小為替（郵便局で取得できます）を用意して同封するか
現金書留の方法により納付します。
必要書類は該当の役場へ電話確認して同封しましょう。
以上が取得方法です。
請求できる人が限られていたり、委任状が必要な場合があったり
意外と面倒ですよね？＾＾；
最近は寒くなってきて何度も行き来するのも大変ですから、
ご自身で戸籍を取得しようとする場合は必要書類を事前に役場へ
問合せしておくことをオススメします。
田中一人
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