カテゴリー別アーカイブ: 生活・仕事

不動産の登記簿は ここを読む! 司法書士が解説します

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最終更新 2020/04/28

不動産登記簿は ここを見る!

 

不動産登記簿を取得したら、こんなのが交付されます。

(下図は、法務省のサンプル)

登記簿サンプル(法務省作成)

1つの登記簿は、3つ区分にされています。上から順に、

  • 1つ目が「表題部」(不動産の所在地や面積などの物件の物理的な状況が分かる部分)
  • 2つ目が「権利部(甲区)」(不動産の所有者に関する状況が分かる部分)
  • 3つ目が「権利部(乙区)」(不動産の所有権以外の権利(抵当権や賃借権など)の状況が分かる部分)

です。

 

物件の大きさや構造などを知りたい

まず、登記簿の表題部を見てみます。

「表題部」の横に「種である建物の表示」とあるので、

この登記簿が建物の登記簿であることが分かります。

そして、この建物が「特別区北部町三丁目150番地2」の土地の上に建っていて、

家屋の番号が「150番2」であり、木造で、

1階と2階の各床面積が85.00平方メートル

ということが分かります。

(用紙最下部の証明欄に「名古屋法務局名実出張所」とあるので、

名古屋市特別区北部町 ということが分かります。)

 

 

物件の所有者を知りたい

次に権利部(甲区)を見てみます。

順位番号「1」欄に所有者として「登記太郎」が記載されています。

この登記簿にはまだ順位番号「2」欄がありませんので、

現在の所有者として登記されているのは「登記太郎」ということが分かります。

仮に順位番号「2」欄に「所有権移転」「登記三郎」のような記載があって、

順位番号「3」の記載がない場合は、

登記太郎から登記三郎に所有権が移転して、

現在の所有者が「登記三郎」だろうということが分かります。

 

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司法書士・行政書士 木崎正亮

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注:一般のかたにとって解りやすい説明を心がけています。専門用語や細かい言い回しを極力避けているため、必ずしも正確とはいえない表現が含まれていることがあります。本サイトに掲載している情報のご利用は、自己責任でお願いいたします。

 

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Shiho-shoshi and Gyosei-shoshi MASAAKI KIZAKI

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初めてのカレー作り

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初めまして。事務の金田です。
 

 

ここ最近涼しくなり過ごしやすくなりました。

長い夏休みが終わると、一気に秋モードに突入した感じです!

 

夏休みと言えば…息子が夏休みの宿題でカレーを作りました。

普段は野菜に興味すらない息子も、自分が作るとなると一生懸命材料を選んでいました。

さぁ!いざ調理!慣れない手つきで皮を剥いたり、切ったり、

側で見ている私の方が手を切らないかハラハラしました(笑)

 

炒めたり、煮込んだり、実験のように見えましたが楽しそうに作ってました。

 

息子が初めて作ってくれたカレーは、格別に美味しかったです♪

 

子供の成長を感じられた日でした。

 

金田 晴美

 

~相続と中小企業の法務ドクター~

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銀行のカードローン、使いすぎにご注意

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2016.2.22の日経新聞に、

全国銀行協会(全銀協)が多重債務防止のために

銀行カードローンの審査を厳格化するように

自主規制を促す方針であることが掲載されていました。

 

2010年に改正貸金業法が施行されて、

貸金業者は、利用者の負債額の総額が一定額を超えると貸出しできないようになりました。

一方、銀行は、貸金業法の規制を受けません(銀行法による規制を受けています)。

そのため、総量規制の影響で貸金業者から借りられなくなった利用者が

銀行カードローンに流れて、

結果として、銀行カードローンの貸出しが、2010年以降、急増してきたようです。

 

確かに、最近の借金整理のご相談では、

以前に比べると銀行カードローンの利用割合が増えているように感じます。

銀行カードローンの金利は

数パーセントから十数パーセントで設定されていますので、

決して安い金利ではありません。

 

「銀行だから金利が安そう」

「貸金業者よりも優しそう」

などのイメージで気軽に利用していると破綻してしまうおそれがありますので、

利用するかたは気を付けましょう。

 

司法書士・行政書士 木崎正亮

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投資用不動産を持つ公務員は要注意!? 公務員の副業を司法書士が解説!

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最終更新 2020/05/01

公務員の副業禁止違反が問題に!

佐賀県で、消防士(地方公務員)のかたが、

父親から不動産を相続し、その賃貸業を営んでいたとして、

公務員の兼業禁止違反に当たるとされ、

減給10分の1(3カ月)の懲戒処分を受けたという

佐賀新聞(2016.1.19)の記事がありました。

 

2020/04/28 には、

「日本郵便の2615人処分へ 承認得ずに兼業 総務省

総務省は28日、日本郵便の社員2615人が総務相の承認を得ずに兼業をしていたとして、戒告などの処分を行う方針を固めた。」

(時事通信社記事から引用)というニュースがありました。

 

公務員の副業は 一切禁止!?

禁止の理由

国家公務員の兼業は、原則として禁止されています(国家公務員法103条)。

地方公務員も同じです(地方公務員法38条)。

 

公務員には、その職務に専念する義務があり、

また、民間企業と癒着することを防止するためです。

 

副業できることもあるの?

もっとも、現在公務員のかたが不動産を親から相続するようなケースもあります。

一定の規模以上の不動産賃貸業を営む場合は、個人事業主と判断され、兼業禁止規定に抵触します。

 

逆にいえば、禁止するまでもない程度(小規模)の副業については認められることがあります。

 

具体的な基準とかって ないの?

具体的な基準があります。

・賃料収入が年額で500万円以上である。

・戸建ての貸し家だと5軒以上保有している。

・区分建物(マンションの一室)だと10室以上保有している。

・旅館やホテルなどを営む建物である。

・など(後記参照)

の規模だと、人事院の承認が必要になります。

(後記「人事院規則14―8(営利企業の役員等との兼業)の運用について」をご覧ください。)

 

この細かい規定を公務員自身が把握してなくて、

実は、この規定に抵触しているというケース、意外にありそうですね。

 

投資用の不動産を複数相続されるような場合は、気を付けましょう。

この規定があるから公務員を辞めないと相続できない

という訳ではありませんので、お間違えのないように。

 

もしも、このようなケースに該当して、人事院の承認が下りなかった場合は、

一度、司法書士や弁護士などの専門家に相談してみても良いかもしれません。

 


 

条文など

  • 国家公務員法(抜粋)

 

(職務に専念する義務)

第百一条  職員は、法律又は命令の定める場合を除いては、その勤務時間及び職務上の注意力のすべてをその職責遂行のために用い、政府がなすべき責を有する職務にのみ従事しなければならない。職員は、法律又は命令の定める場合を除いては、官職を兼ねてはならない。職員は、官職を兼ねる場合においても、それに対して給与を受けてはならない。

 

(私企業からの隔離)

第百三条  職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業(以下営利企業という。)を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。

○2  前項の規定は、人事院規則の定めるところにより、所轄庁の長の申出により人事院の承認を得た場合には、これを適用しない。

 

  • 人事院規則一四―八(営利企業の役員等との兼業)

 

 職員が営利企業を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね又は自ら営利企業を営むこと(以下「役員兼業等」とい う。)については、人事院又は次項の規定により委任を受けた者は、その職員の占めている官職と当該営利企業との間に特別な利害関係又はその発生のおそれがなく、かつ、営利企業に従事しても職務の遂行に支障がないと認められる場合であって法の精神に反しないと認められる場合として人事院が定める場合のほか 、法第百三条第二項の規定により、これを承認することができない

 

  • 人事院規則14―8(営利企業の役員等との兼業)の運用について

(昭和31年8月23日職職―599)(人事院事務総長発) (通達)(抜粋)

 

3 「自ら営利企業を営むこと」(以下「自営」という。)とは、職員が自己の名義で商業、工業、金融業等を経営する場合をいう。なお、名義が他人であつても本人が営利企業を営むものと客観的に判断される場合もこれに該当する。

4 前項の場合における次の各号に掲げる事業の経営が当該各号に定める場合に該当するときは、当該事業の経営を自営に当たるものとして取り扱うものとする。

二 不動産又は駐車場の賃貸 次のいずれかに該当する場合

(1)不動産の賃貸が次のいずれかに該当する場合

イ 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が5棟以上であること。

ロ 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が10室以上であること。

ハ 土地の賃貸については、賃貸契約の件数が10件以上であること。

ニ 賃貸に係る不動産が劇場、映画館、ゴルフ練習場等の娯楽集会、遊技等のための設備を設けたものであること。

ホ 賃貸に係る建物が旅館、ホテル等特定の業務の用に供するものであること。

(2)駐車場の賃貸が次のいずれかに該当する場合

イ 建築物である駐車場又は機械設備を設けた駐車場であること。

ロ 駐車台数が10台以上であること。

(3)不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額(これらを併せて行つている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額)が年額500万円以上である場合

(4)(1)又は(2)に掲げる不動産等の賃貸と同様の事情にあると認められる場合

5 「人事院が定める場合」は、次に掲げる場合とする。

一 不動産又は駐車場の賃貸に係る自営を行う場合で、次に掲げる基準のいずれにも適合すると認められるとき。

(1) 職員の官職と承認に係る不動産又は駐車場の賃貸との間に特別な利害関係又はその発生のおそれがないこと。

(2) 入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委ねること等により職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること。

(3) その他公務の公正性及び信頼性の確保に支障が生じないこと。

 

(人事院規則14―8(営利企業の役員等との兼業)の運用について)

 

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不動産の昔の所有者を調べたい! 調べ方を登記の専門家が解説!

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最終更新 2020/04/01

登記簿は どこに行ったら見ることができる?

法務局

不動産の登記簿は、全国各地にある法務局に

調べたい不動産の所在地などを示して申請して手数料を支払えば、

誰でも見ることができます。

対象不動産の所在地を管轄する法務局まで行く必要はありません。

 最寄りの法務局に行ってみましょう。

 

インターネット利用

インターネットを利用して登記簿を閲覧することもできます。

ただし、原則として証明書にはならないので、ご注意ください。

登記情報提供サービス https://www1.touki.or.jp/

運営者 (一社)民事法務協会

 

登記簿には 何種類かあるの?

現在事項証明書

通常は、現在効力のある部分を確認すれば足りることが多いと思います。

その場合は、「現在事項証明書」を申請します。

 

全部事項証明書

しかし、調べる事情によっては、

過去の所有者も調べたいということがあります。

その場合は、「全部事項証明書」を申請します。

そうすると、過去の所有者がずらずらと並んで出てきます。

不動産業者や銀行、役所などから不動産登記簿謄本の提出を求められている場合は、

全部事項証明書の交付申請をしましょう。

現在事項証明書ではダメな場合があります。

 

さらに昔の所有者を調べたい!

閉鎖登記簿謄本(抄本)

さらに古い所有者を調べたいときは、「閉鎖登記簿謄本」を申請します。

現在の登記簿は、コンピュータ化(データ化)されていますが、

法務局でコンピュータが用いられていない時代がありました。

コンピュータ化される前の登記簿(ブックタイプ・縦書き)は、

今も管轄法務局に保存されています(閉鎖した日から50年間)ので、

その登記簿をコピーしたもの(証明あり)の交付を受けることができます。

 

申請先に注意

ただし、コンピュータ化されていないものなので、

交付申請は、対象不動産の所在地を管轄する法務局対してしなければなりません。

つまり、管轄法務局の窓口に行くか、管轄法務局に郵送で申請することになります。

 

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弊社手数料 1,000円+税/1部

※ 法務局手数料、送料などの実費は、全額を依頼者様にご負担いただきます。

 

最後までご覧くださり、ありがとうございました。

 

司法書士 木崎正亮

 

過去の記事は、サイトマップからが探しやすいです。

サイトマップに行ってから、

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ページ内のテキスト検索ができると思います。

 

(おすすめの書籍)

 

司法書士・行政書士 木崎正亮

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祖父の遺産はどこへ行く? 数次相続というケース

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人が死亡すると、相続が開始します。祖父が亡くなった場合、その遺産はどうなるのでしょうか。

今日は、数次相続(すうじそうぞく)というケースについてのお話。

 

(数次相続)

数次相続とは、一般的に「遺産分割が終わっていない状態で、さらに次の相続が発生した場合のこと」をいいます。

 

波平 === 舟

    |

    |―――――――――――――――――――――――

    |               |      |

   サザエ ===== マスオ   カツオ    ワカメ

        |

        タラオ

 

例えば、サザエさん一家の「①波平さんが死亡」して、波平さんの遺産についてまだ遺産分割が終わっていなかった状態で「②サザエさんが死亡」した場合です。波平さんに関する相続を1次相続といい、サザエさんに関する相続を2次相続ということがあります。

 

注意したいのは、先日解説した代襲相続の場合とは、「死亡した順番」の事実が異なる点です。

(代襲相続の場合 サザエ死亡 → 波平死亡)

(今回の場合   波平死亡 →(遺産分割未了)→ サザエ死亡)

そして、死亡した順番が異なることで、波平さんの遺産について、マスオさんが相続人となることがあります。つまり、「代襲相続の場合は相続人として口を出せなかったマスオさんが、今回の数次相続の場合は、波平さんの遺産分割に相続人として口を出せる」ことがある、ということです。

 次回は、「逆襲のマスオ(!?)」の予定です。

 

司法書士・行政書士 木崎正亮

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祖父の遺産はどこへ行く? 代襲相続というルール

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人が死亡すると、相続が開始します。

祖父が亡くなった場合、その遺産はどうなるのでしょうか。

 

今日は、代襲相続(だいしゅうそうぞく)というルールについてのお話。

 

(代襲相続)

民法には、代襲相続というルールがあります。

これは、相続人予定者が先に死亡してしまった場合に、

その相続人予定者の子どもが代わりに相続人になるというルールです。

 

 波平 === 舟

      |

      |―――――――――――――――――――――――

      |                  |      |

     サザエ ===== マスオ       カツオ    ワカメ

            |

           タラオ

 

サザエさん一家の波平さんが死亡したケースで考えてみましょう。

通常であれば、波平さんが死亡すれば、

波平さんの相続に関して、

配偶者である舟さんと

その子どもであるサザエさん、カツオくん、ワカメちゃんが

相続人になります。

しかし、「①サザエさんが死亡」して、その後に「②波平さんが死亡」した場合

(つまり、相続人予定者が被相続人よりも先に死んでしまった)は、

タラちゃんがサザエさんに代わって(代襲して)相続人になります。

なお、このケースでは、

マスオさんは波平さんの相続に関する相続人にはなりません。

勘違いしやすいので注意が必要です。

 

このケースの法定相続分は、次のようになります。

・舟さん 配偶者なので 波平さんの遺産の 1/2

・カツオくんその他子ども達 子どもなので 同遺産の 1/2

・子どもは、(亡)サザエさん、カツオくん、ワカメちゃんの3人なので、

子ども達の相続分1/2をさらに3等分して、同遺産の1/6ずつを相続します。

・タラちゃんは、サザエさんを代襲するため、

サザエさんに代わって、波平さんの遺産の1/6を相続することになります。

 

司法書士・行政書士 木崎正亮

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「笑う相続人」をご存じですか?危険なので対策を!司法書士が解説します!

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最終更新 2020/03/31

 

笑う相続人って?

「笑う相続人」という言葉があります。

 

相続が発生した際に、

亡くなったかたとの関係が希薄だったり、

ほとんど無関係に近いにもかかわらず、

棚ぼた的に相続財産を取得できるような相続人

そのように呼ぶことがあります。

法律用語という訳ではありません。

 

実際に弊社が相談やご依頼いただく相続関係の相談の中にも、

「笑う相続人」がいらっしゃるケースが少なくありません。

(遺族の面前で本当に笑っているという人には、

これまでにお目にかかったことがないですが。笑 )

 

「笑う相続人」が発生する原因

次のような場合は、笑う相続人が発生しやすいので、特に注意が必要です。

・子どもがいらっしゃらないかたがお亡くなりになった

・両親に離婚歴がある

・両親に再婚歴がある

・相続の手続をしないうちに、また次の相続が発生した(数次相続:すうじそうぞく)

・不動産や預貯金などの資産が、かなりの歳月を経て発見された

・などなど

 

このようなご時世です。

それなりの費用や時間、精神的身体的な負担などのコストが思った以上にかかるんですよ。

 

「笑う相続人」を発生させない対策

注意が必要といっても具体的にどうすればいいのか?

と思われるかたもいらっしゃるでしょう。

 

具体的な対策としては、

(1)ちゃんとした遺言を作成すること

(2)相続が発生した後は、速やかに遺産分割協議などをして、かつ、

不動産や預貯金等の名義変更まで完全に終わらせること

 

です。

いずれも社会人であれば知っている人のほうが多いような、ありふれた対策ですが、

意外にできていないことが多いと感じます。

 

知っていても「笑う相続人」は発生してしまう

対策を知っていても、どうして笑う相続人が発生してしまうのか?

(1)ちゃんとした遺言を作成すること

については、

・そもそも遺言を作成していない、

・遺言があるけど、内容が不十分、

・遺言を作成した時期に問題(認知症など)があって遺言無効の疑念が生じた など

があります。

 

(2)相続が発生した後は、速やかに遺産分割協議などをして、かつ、

不動産や預貯金等の名義変更まで完全に終わらせること

については、

・そもそも話し合いをしていない

・遺産の確認が不十分で、後から遺産が見つかった

・話し合いをして、相続人の間で合意はできたけど、それを文書で残していない

・合意書は作成したけど、各種の手続を進めるために必要な条件を満たしていない

(記載方法、実印、当事者、印鑑証明書がない、協議書の原本が見つからないなどなど)

・各種手続ができるつもりで書類をそろえたが、いざ手続をしたら不足が見つかった

・昔だったら問題なかったが、時間の経過によって法律や運用が変更されたことで後から不具合が生じた など

があります。

 

思い込みは危険

「うちは、家族の仲が良いから」(頻出度ナンバー1)※

「うちには、もめるほど、財産がないから」(頻出度ナンバー2)※

・「父が口頭で長男に継がせると言っているから」

・「法学部出身なんで、相続のことくらいなら自分でちょっと本を読めばできるから」 など

 

(※いずれも、相続の準備や対策をしない理由にはなりません。

せっかく良好な家族の仲も、相続をきっかけに不仲になるケースは沢山あります。

財産がなくて、もめるケースは沢山あります。

現金や保険などの金融資産が乏しくて、主な遺産は自宅の不動産だけとか。)

 

このように色んな理由を付けて、

相続に関して何の準備も対策もしないのはもちろん、

準備や対策をしいているが、事案を十分に分析せずに

(というか、知識不足、経験不足等により、十分な分析ができずに)

専門家などの助言すら受けずに自己判断で行った結果として、

準備や対策としての意味をなさなかった(場合によっては、むしろトラブルが大きくなった)

というケースが散見されます。

 

まとめ

専門家に依頼したり、助言を受けて遺言を残す程度の費用は、

・家族が崩壊(離散)する、

・裁判や相続の手続に多大な費用や時間がかかる、

・笑う相続人に何百万円も渡す など

に比べたら、費用対効果がとても良いと思いますよ。

わずかの費用を惜しんで、大火事の原因となる火だねを残さないように気をつけましょう。

 

そういえば、先日の新聞記事で、

遺言に基づいて遺産を相続すれば残された家族の相続税の負担を減らせる

「遺言控除」の制度を2018年までに創設して、運用開始したいというものが掲載されていました。

しかも、控除額は数百万円くらいで検討、

とのことでしたので、遺言を作る動機付けになりそうですし、楽しみですね。

 

~「遺言控除」で相続トラブル防止 自民特命委が新設要望へ~

(2015.7.9日本経済新聞)

 

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最後までご覧くださり、ありがとうございました。

 

司法書士・行政書士 木崎正亮

~相続と中小企業の法務ドクター~

博多駅の司法書士・行政書士 だいふく法務事務所

 

注:一般のかたにとって解りやすい説明を心がけています。専門用語や細かい言い回しを極力避けているため、「法的に正確といえない」ような表現が含まれていることがありますので、誤解を招かないようにご注意ください。

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遺言は公正証書がおすすめです。

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(自筆証書遺言は簡単だけど危ない!)

 

遺言書は、自分で書くことができます。

自分で書く遺言のことを

「自筆証書遺言」(じひつしょうしょゆいごん・じひつしょうしょいごん)

といいます。

 

書き方などが民法という法律で決まっていて、

そのルールをきちんと守って書く必要があります。

ルールが守られていないと、遺言として意味をなさなくなります。

(事案によっては、遺言としては役に立たなくても、

法的に意味を持つこともあります。)

 

また、形式的に遺言が有効であったとしても、

その内容が不明確だったり、矛盾しているような場合、

また相続人などの間でトラブルになります。

 

自分で書く遺言は一見簡単ですが、

慎重に書かなければ、トラブルの原因になることが珍しくありません。

 

(遺言書は、公正証書で作ろう!)

 

そのようなトラブルを回避するために有効な方法の一つは、

公正証書で遺言書を作ることです。

 

近年、遺言を公正証書によって作成されるかたが増えています。

公証人連合会が公開している情報では、平成26年は10万人を超えました。

右肩上がりで増加しており、ここ10年で1.5倍になっています。

相続問題への関心の高さが伺えますね。

 

公証役場へ出向くことができないかたの場合は、出張してもらうこともできます。

また、字が書けない場合や障害などで声が出ない場合でも

公正証書遺言を作ることができます。

  

少々費用がかかります(資産や遺言の内容によって変動します。)が、

発生したトラブルを解決するための費用や時間に比べると

個人的には高くないと感じます。

 

(公証人連合会)

http://www.koshonin.gr.jp/osi.html#20

 

最後までお読みくださり、ありがとうございました。

 

司法書士・行政書士 木崎正亮

~相続と中小企業の法務ドクター~

博多駅の司法書士・行政書士 だいふく法務事務所

 

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外国人のかたが株式会社を設立、買収しやすくなりました。

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法務省の内部通達(※1)では

株式会社の代表取締役の1名以上が日本に住所を有すること

(つまり住民登録されていること)が必要でしたが、

今般、その通達が変更されました。

 

これまでは外国人のかたが日本の株式会社を設立しようとする場合、

中長期ビザを取得できないときには、

日本に住所を有する他の人の協力を得るなどをしなければなりませんでしたので面倒でした。

 

今後は、外国人のかたが単身で出資して、

その外国人のかたが代表取締役となる株式会社が設立できるようになります。

 

外国人のかたが日本の株式会社を買収する場合も同様です。

 

※1 通達とは、主に行政機関内部において、

上級機関が下級機関に対し、指揮監督関係に基づきその機関の所掌事務について示達するため発翰する一般的定めのことをいう。

行政法学にいう行政立法中の行政規則として位置づけられる。(以上Wikipediaから引用)

 

司法書士・行政書士 木崎正亮

~相続と中小企業の法務ドクター~

博多駅の司法書士・行政書士 だいふく法務事務所

 

注:一般のかたにとって解りやすい説明を心がけています。専門用語や細かい言い回しを極力避けているため、「法的に正確といえない」ような表現が含まれていることがありますので、誤解を招かないようにご注意ください。

 

(I write English translation experimentally. I do not guarantee accuracy of translation.)

It was necessary for internal notification of Ministry of Justice that one or more of the representative director of company had an address in Japan, but the notification was changed.

It was troublesome until now because a foreigner had to obtain cooperation of the person who had an address in Japan when you cannot get a medium-or-long term visa.

A foreigner can establish a company by a  method is the foreigner invests alone and takes office a representative director (a President)  alone in future.

When a foreigner purchases the company, it is similar.

 

Shiho-shoshi and Gyosei-shoshi MASAAKI KIZAKI

Daifuku Lawyer Office (Shiho-shoshi and Gyosei-shoshi) at Hakata Station

Address:2-24, Hiemachi, Hakata-ku, Fukuoka-shi, Fukuoka-ken Japan.

Phone:092-432-3567

 

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